Investire nel mattone conviene nel 2026?

Quante volte hai sentito dire che non c’è niente di più sicuro di investire nel mattone?

Questo può essere vero da un lato, ma dall’altro, se stai pensando di investire nel mattone, devo metterti subito in guardia: non si tratta di un’attività semplice.

Al contrario, investire nel mattone oggi richiede competenze, analisi e una buona dose di strategia. Il mercato immobiliare non è più quello di una volta: tra oscillazioni dei tassi d’interesse, nuove normative fiscali, costi di ristrutturazione in crescita e dinamiche urbane in continuo mutamento, è facile perdersi.

Ma non ti preoccupare, sono qui apposta.

Ti spiegherò come muoverti nel mercato immobiliare in modo consapevole, evitando gli errori più comuni e imparando a individuare le vere occasioni.

Capirai quando conviene davvero comprare, quali sono i parametri da analizzare prima di un investimento e come gestire al meglio il tuo capitale, sia che tu voglia mettere a reddito un immobile, sia che tu stia pensando di rivenderlo con profitto.

Investire nel mattone è davvero così sicuro?

Un rapporto di Confedilizia ci indica che il 77% degli italiani vive in una casa di proprietà e che su 32 milioni di abitazioni, 3 milioni sono in affitto.

Questo cosa significa?

Beh, prima di tutto c’è da dire che è una delle percentuali più alte al mondo: in Italia le persone tendono storicamente a comprare piuttosto che affittare. Ciò implica, quindi, tanto patrimonio non utilizzato, offerta limitata e minor rotazione degli inquilini, ovvero un mercato meno liquido.

Te lo spiego meglio: l’investimento immobiliare in Italia è fortemente condizionato da una cultura del “possesso”, più che da una logica di rendimento. Molte famiglie acquistano la prima casa come simbolo di sicurezza e stabilità, ma non sempre considerano l’immobile come un vero asset finanziario.

Per cui, la domanda resta alta, specialmente nei grandi centri urbani e nelle città universitarie, ma l’offerta è frammentata e spesso datata, con immobili che richiedono interventi di ristrutturazione o adeguamenti energetici per essere competitivi.

E con le nuove regole fiscali e i costi di gestione (IMU, manutenzioni, cedolare secca, spese condominiali, eventuali morosità) il rendimento netto dell’investimento si riduce significativamente. 

Per questo, oggi più che mai, chi vuole investire nel mattone deve farlo con un approccio consapevole, valutando con attenzione: 

• location
• tipologia dell’immobile
• piano di gestione

Dove ha senso investire nel mattone?

Se sei determinato e vuoi investire nel mattone, devi prima considerare alcuni aspetti.

Prima di tutto, il luogo:

• città universitarie
• località turistiche
• quartieri centrali e serviti

Se vuoi davvero ricavare un guadagno sostanzioso e sicuro, devi buttarti sui luoghi in cui c’è più richiesta. Ma non basta scegliere una zona popolare: serve capire che tipo di domanda c’è davvero. 

Per esempio, nelle città universitarie come Bologna o Padova, la richiesta è concentrata su appartamenti piccoli, funzionali e ben collegati ai poli di studio. 

Nelle località turistiche, invece, la stagionalità incide fortemente sui guadagni: gli affitti brevi possono offrire rendimenti più alti, ma richiedono anche una gestione più attiva e costi maggiori di manutenzione e pulizia.

Considera anche che nei quartieri centrali o ben serviti delle grandi città, i canoni sono più elevati ma anche i prezzi d’ingresso sono alti, il che riduce la redditività percentuale. Ecco perché, in molti casi, conviene cercare zone emergenti, in via di riqualificazione o ben collegate, dove il prezzo al metro quadro è ancora contenuto ma la domanda è in crescita.

Ora non sembra già più tanto semplice, vero?

Lo so, ma investire nel mattone è un vero e proprio investimento, per cui richiede attenzione e strategia e non deve essere sottovalutato.

Investire nel mattone: la scelta del target e del formato

Una volta individuata la zona giusta, dovrai definire il target e il formato dell’investimento, ponendoti questa domanda:

Chi vuoi ospitare nel tuo immobile?

Se punti agli studenti universitari, ad esempio, ti conviene scegliere bilocali o trilocali funzionali, con spazi ottimizzati e contratti brevi. Gli affitti a stanza garantiscono un’entrata costante e possono anche superare il rendimento medio di un affitto tradizionale, ma richiedono maggiore attenzione nella gestione e nella selezione degli inquilini.

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Per il target turistico o business, invece, entra in gioco la formula degli affitti brevi. In città come Roma, Firenze o Milano, un appartamento ben posizionato e curato può generare rendimenti più alti nel breve periodo, ma serve una gestione dinamica: check-in, pulizie, recensioni e una strategia di prezzo flessibile in base alla stagione e alla domanda.

Se preferisci, invece, stabilità e minore impegno, puoi lanciarti sugli affitti a lungo termine, ideali per coppie o famiglie. In questo caso, la redditività è più bassa rispetto agli affitti brevi, ma il rischio di periodi di sfitto si riduce e la gestione è decisamente più semplice.

Quanto ti fa guadagnare investire nel mattone?

Dipende.

Investire nel mattone non garantisce un guadagno automatico. 

Tutto ruota attorno a un concetto chiave: il rendimento reale, che è quello che ti rimane in tasca dopo aver tolto tasse, spese e periodi di sfitto.

Ma parliamo di medie: oggi in Italia il rendimento lordo di un immobile residenziale si aggira tra il 3% e il 5% annuo, ma scende facilmente al 2–3% netto una volta sottratti i costi. 

Per capirci, si tratta di un valore simile o inferiore a quello di alcuni investimenti finanziari a basso rischio, ma con una grande differenza: l’immobile richiede tempo, gestione e liquidità immediata.

Facciamo un esempio: mettiamo che compri una casa a 200 mila euro. Ogni anno la affitti e incassi 10 mila euro di affitto. Il rendimento, dunque, si aggira attorno al 5%. Devi però considerare tutto ciò che ogni anno dovrai pagare, ovvero:

• tasse (come l’IMU o la cedolare secca)
  
• manutenzioni (piccoli lavori, spese condominiali straordinarie, ecc.)
  
• eventuali mesi senza inquilino (quindi senza affitto)

Sommando il tutto, le spese che dovrai sostenere si aggireranno intorno ai 3 mila euro all’anno. Quindi, guadagnando 10 mila euro, te ne resteranno 7 mila. 

7.000 ÷ 200.000 = 0,035, cioè 3,5% di rendimento.

Pensala così: per ogni 100 euro investiti, ne guadagni 3,5 in un anno.

I costi da sostenere se vuoi investire nel mattone

Purtroppo, ci sono altri costi da sostenere.

Pensaci bene: quando acquisti un immobile, oltre al prezzo in sé, bisogna includere imposte, onorario notarile, provvigione dell’agenzia immobiliare e spese bancarie per l’eventuale mutuo.

L’imposta di registro, ad esempio, per una seconda casa ammonta al 9% del valore catastale, mentre il notaio può costare tra 1.500 e 3 mila euro.

A queste si aggiungono la commissione dell’agenzia (di solito il 2–3% del prezzo di vendita) e i costi di istruttoria del mutuo, che comprendono la perizia e le polizze obbligatorie, per un totale medio di 1.000–2.000 euro.

Da 200 mila, quale era il prezzo della casa, devi sommare tra i 10 mila e i 15 mila euro di spese aggiuntive.

Una volta completato l’acquisto, l’immobile comporta costi di gestione ricorrenti. L’IMU, obbligatoria sulle seconde case, può variare tra lo 0,8% e l’1,06% del valore catastale, mentre la manutenzione ordinaria e straordinaria incide per circa l’1% del valore dell’immobile ogni anno. 

Infine, c’è l’aspetto fiscale, che influisce direttamente sul rendimento netto. Oggi la soluzione più diffusa è la cedolare secca, che può essere applicata con un’aliquota del 21% per gli affitti a canone libero o del 10% per quelli a canone concordato, nei Comuni ad alta tensione abitativa. 

Questa formula semplifica la tassazione e sostituisce imposta di registro e bollo, ma non consente di aumentare il canone con l’adeguamento ISTAT. In alternativa, è possibile optare per la tassazione ordinaria IRPEF, che diventa conveniente solo in casi specifici, ad esempio per chi ha redditi bassi o spese deducibili rilevanti.

È chiaro, dunque, che il guadagno si abbassa nettamente quando si considerano tutti questi costi prima di iniziare a investire nel mattone.

Quali sono i rischi di investire nel mattone?

Come avrai capito, investire nel mattone, a volte, può non essere la giusta mossa.

Esistono una serie di rischi nascosti dietro l’idea di “sicurezza” che da sempre abbiamo della casa di proprietà.

Il primo è l’illiquidità: un immobile non si vende in pochi giorni come un’azione o un fondo. Se hai bisogno di soldi in tempi brevi, potresti dover accettare un prezzo più basso o attendere mesi prima di trovare un acquirente.

C’è poi il rischio di scelta sbagliata. Comprare nella zona sbagliata, in un quartiere poco richiesto o in un edificio con problemi strutturali, può trasformare un buon affare in una perdita. Il mercato immobiliare non cresce ovunque allo stesso modo: ogni città ha i suoi cicli di prezzo, e ciò che oggi è in crescita potrebbe perdere valore tra pochi anni.

Un altro aspetto da non trascurare è la vacanza locativa, cioè i periodi in cui la casa resta vuota e non produce reddito. Basta qualche mese senza inquilino per ridurre notevolmente il rendimento annuale. 

Per non parlare del rischio di ritrovarsi inquilini problematici: morosità, danni o ritardi nei pagamenti possono creare costi imprevisti e stress gestionale.

Chi punta sugli affitti brevi, invece, deve fare i conti con un quadro normativo in continua evoluzione: le regolamentazioni, diverse da città a città, possono limitare la durata o il numero di locazioni, riducendo la libertà dell’investitore.

Come proteggere il rendimento?

Ma non tutto è perduto.

Ti elenco una serie di accorgimenti che puoi prendere per evitare di correre alcuni dei rischi che ti ho appena citato:

• Fai scouting in modo strategico: cerca immobili in zone con domanda stabile, come città universitarie, località turistiche o quartieri ben collegati, e analizza la crescita della zona nel medio periodo. Evita acquisti impulsivi o basati solo sul prezzo basso.
  
• Conduci una due diligence completa: verifica la presenza di spese straordinarie condominiali già deliberate o in arrivo, lo stato degli impianti, la validità dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e l’eventuale presenza di vincoli urbanistici o abusi edilizi.
  
• Stabilisci il pricing con realismo: definisci un canone in linea con il mercato locale. Un affitto troppo alto rischia di lasciare l’immobile sfitto, mentre uno troppo basso compromette la redditività. Monitora periodicamente i prezzi della zona per mantenerti competitivo.
  
• Seleziona con cura gli inquilini: controlla referenze, situazione lavorativa e capacità di pagamento per ridurre il rischio di morosità e garantire un’entrata stabile nel tempo.
  
• Valuta il supporto di un property manager: affidarsi a un professionista può semplificare la gestione, ridurre i tempi di vacanza dell’immobile e migliorare la qualità complessiva dell’investimento.
  
• Monitora costantemente le performance: osserva il tasso di occupazione, il rendimento netto effettivo e le spese di manutenzione per capire se il tuo modo di investire nel mattone sta realmente generando profitto o se è necessario intervenire per migliorare la redditività.

Seguendo questi consigli, vedrai che la tua scelta di investire nel mattone potrebbe rivelarsi strategica e duratura.

Tieni conto che si tratta di gestire un vero e proprio investimento, con analisi, pianificazione e controllo costante dei numeri.

Quando non conviene investire nel mattone?

Vediamo ora i casi in cui investire nel mattone non risulta essere del tutto promettente.

Per esempio, se l’acquisto comporta un capitale immobilizzato eccessivo, rischi di ridurre la tua liquidità e di non poter reagire ad altre opportunità più redditizie. 

In più, se il rendimento netto (dopo tasse e spese) risulta inferiore a quello di strumenti finanziari più semplici e flessibili, l’investimento perde convenienza. Anche i tassi d’interesse elevati incidono negativamente, aumentando il costo del mutuo e allungando i tempi di ritorno economico.

In linea generale, investire nel mattone non lo consiglio a chi ha un orizzonte temporale breve o una bassa tolleranza alla gestione: un immobile richiede tempo, manutenzione e attenzione. In questi casi, è meglio orientarsi verso forme di investimento più liquide e meno impegnative.

Vuoi investire nel mattone ma non sai come fare? Affidati a me

Tirando le somme, investire nel mattone può essere una strategia solida e redditizia, ma solo se affrontata con metodo, consapevolezza e una visione di lungo periodo.

Ogni scelta, dalla zona al tipo di affitto, dalla gestione alla fiscalità, può fare la differenza tra un investimento profittevole e uno che si rivela un peso economico.

È normale che ora tu ti senta disorientato e hai paura di sbagliare, finendo per sprecare tanti soldi che, invece, potevano portarti un profitto considerevole.

Contattami per una consulenza personalizzata: analizzeremo insieme la tua situazione, il budget disponibile e le migliori opportunità per far fruttare in modo intelligente il tuo investimento nel mattone.